En cualquier contrato de compraventa pueden mediar arras o señal.

Su formalización se realiza mediante el correspondiente «contrato de arras» (conocido también como precontrato a la compraventa).  Así, a través de este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor, reservando y comprometiéndose a realizar la compraventa del bien en un determinado periodo de tiempo futuro, acordado por ambas partes, siendo la finalidad y objeto de este tipo de contrato la siguiente:

      • La reserva por parte del comprador del bien objeto de compraventa a cambio de entregar al vendedor una cantidad de dinero.
      • El compromiso del vendedor a entregar el bien al comprador en las condiciones, plazo y por el precio pactados.

En lo que respecta a la cantidad que debe abonarse en concepto de arras o señal, la ley no estipula cantidad alguna, por lo que las partes pueden acordar libremente esta cantidad, a pesar de ser habitual la entrega de una cantidad equivalente al 10% del precio total del bien objeto de la compraventa.

Cabe señalar, que a pesar de ser conocido como un precontrato, y que se pueda pensar que dicho contrato no tiene importancia porque el definitivo será el propio contrato de compraventa, esto no es así, dado que este contrato de arras es el que refleja las condiciones pactadas en la negociación de la compraventa, así como las penalizaciones en las que puede incurrir el vendedor o el comprador en caso de incumplimiento. Por dicho motivo, este contrato tiene gran peso ante la ley, y será el contrato que el Notario usará para la elaboración de la escritura de compraventa.

Por ello, es importante conocer los tipos de arras y la información mínima que debe constar en cualquier contrato de arras:

      • Datos personales del comprador y vendedor.
      • Descripción e identificación del bien mueble o inmueble.
      • Precio final de la compraventa y forma de pago.
      • La cantidad de dinero que se entrega con la firma del contrato de arras en concepto de señal, y la cual se descontará del precio final del bien.
      • El tiempo máximo en el que se debe formalizar el contrato de compraventa.
      • La distribución de los gastos de compraventa.

Arras Confirmatorias

El objetivo de las arras confirmatorias es confirmar el compromiso de la parte compradora de llevar a cabo la compraventa, ya que, como hemos dicho, suponen un anticipo del precio total del bien en concepto de reserva.

Este tipo de arras se rigen por las normas generales de las obligaciones recíprocas, por lo que, en el caso de incumplimiento de alguna de las partes, la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento del acuerdo, o solicitar la rescisión del contrato con una indemnización por daños y perjuicios, tal y como establece el art. 1.124 del Código Civil.

“La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo. 

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.”

Por lo que, las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato, sino que son de aplicación las reglas generales de incumplimiento de las obligaciones.

 

EJEMPLO

“Las partes acuerdan libremente que el precio de la compraventa del inmueble XXXXX sito en XXXXX, con número catastral XXXX, es de XXX euros, que se abonarán por la parte compradora de la siguiente forma:

1. La parte compradora entrega en el presente acto a la parte vendedora la cantidad de XXXX euros, en concepto de arras.

2. El resto del precio acordado, que asciende a la cantidad de XXXX euros, será abonado en el momento del otorgamiento de escritura Pública, y cuyo plazo máximo de celebración se establece en 3 meses, esto es el día XX de XX de XXXX.”

Arras Penales

Este tipo de arras tienen como objeto garantizar al vendedor el cumplimiento del contrato, por lo que en el caso de que el comprador incumpla, es decir, desista de la compraventa, este perdería las arras.

Por el contrario, en caso de ser el vendedor la parte que desiste de la transacción, deberá devolver al comprador la cantidad abonada en concepto de arras, más la cantidad acordada en el propio contrato de arras en concepto de indemnización.

EJEMPLO

“En caso de incumplimiento por parte del vendedor de alguna de las obligaciones convenidas en el presente contrato, quedará obligado a devolver al comprador la cantidad de XXX euros recibida en concepto de arras, además de XXXX euros por el incumplimiento contractual.

En caso de incumplimiento por parte del comprador de alguna de las obligaciones convenidas en el presente contrato, perderá las cantidades abonadas al vendedor y que ascienden a XXX euros, haciéndolas suyas el vendedor.”

Arras Penitenciales

Este tipo de arras permite a las partes resolver unilateralmente el contrato, mediante la pérdida de las arras entregadas en el caso de desistir de la transacción el comprador, o la restitución doblada de las arras al comprador, en caso de que el vendedor desista de la transacción.

La particularidad de este tipo de arras penitenciales, es que en el contrato de arras debe expresamente manifestarse y hacerse referencia del artículo 1.454 del Código Civil, cuyo tenor literal reza lo siguiente:

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Por lo que, si es el comprador quien desiste de la compraventa, es decir, no quiere adquirir finalmente el bien, perdería las arras y no tendría derecho de reclamar su devolución.

Si por el contrario, quien desiste de la compraventa es el vendedor, este deberá devolver las arras “duplicadas”. Es decir, si el comprador ha abonado 10.000 euros al vendedor, y este último desiste en continuar con la transacción de compraventa, el vendedor debe devolver al comprador la cantidad de 20.000 euros (los 10.000 euros que le fueron entregados por el comprador y otros 10.000 euros como penalización).

Por lo que, debemos tener en cuenta que las arras penitenciales rigen únicamente cuando las partes así lo desean y establecen de forma clara y expresa en el contrato.

Incumplimiento

Si una de las partes incumple con lo estipulado en el contrato de arras, existen dos formas para que la parte perjudicada pueda reclamar lo que le corresponde por dicho incumplimiento.

En primer lugar, y siendo la solución más sencilla y económica (que no siempre la más fáacil de lograr), es la vía extrajudicial, mediante la cual la parte perjudicada deberá remitir a la parte que ha incumplido el contrato un burofax, solicitando precisamente el cumplimiento del contrato o la correspondiente penalización por el correspondiente incumplimiento, conforme el tipo de arras contractual.

La segunda forma, de no haber obtenido la parte perjudicada una respuesta satisfactoria, es la vía judicial, interponiendo la correspondiente demanda judicial, con ayuda de abogado, y en su caso, procurador.

Por tanto, el contrato de arras es un documento muy importante, al que debemos prestar una especial atención y dejar claro el tipo de arras bajo las que se firma el contrato, porque, como hemos visto, las consecuencias jurídicas pueden ser diferentes dependiendo del tipo de arras que firmamos.